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盛大林,1968年8月18日生,河南省商城县人。1991年毕业于武汉大学。河南省杂文学会副会长,河南省华侨国际文化艺术交流协会常务副主席,,河南省书法家协会会员。曾发表杂文时评近3000篇,出版有杂文时评集《千万别当真》《大林白话》《意见领袖是怎样炼成的》《盛氏微言》和《毛主席诗词钢笔字帖》等。

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统计住房成本,注定让人失望!  

2009-06-10 00:16:24|  分类: 盛氏微言 |  标签: |举报 |字号 订阅

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统计住房成本,注定让人失望!
盛大林

近期国家统计局将对40个重点城市商品住宅开发费用进行专项调查的消息,触动了很多人的敏感神经:国家是否要出台政策?房价是否会随之波动?……各种猜想随之而来。据了解,本次调查的主要内容,一是调查样本房地产开发企业基本情况、房地产开发项目个数、房地产开发企业财务状况等;二是调查房地产项目开发费用构成情况。调查范围和对象为包括北京、上海、广州、杭州、无锡在内的40个重点城市中部分房地产开发企业以及其2008年1月到2009年4月有销售活动的商品住宅楼盘项目。(据6月9日《济南时报》)

房地产的成本也是一个老话题了。自从几年前房价开始疯涨、房地产接连跻身“暴利行业”的时候起,人们对住房的开发成本及房价构成就越来越关注,而要求开发商或政府职能部门公布住房成本的呼声也日益强烈。3年前,广东省以“可能侵犯商业秘密”为由拒绝省人大代表公开房价成本的要求,还曾引起了很大的争议。现在,国家统计局终于开始行动了,让人怎能不“敏感”,又怎能不充满期待呢?

可是,我却觉得这样的调查与人们的痛痒没有多大的关系,而且在技术等方面都存在很多问题——

统计的全面性及真实性,首先是个问题。据报道,国家统计局要求在此次调查中摸清项目土地费用、城市基础建设费、项目建造费用、项目销售费用和各项税费、项目总建筑面积和项目销售总收入,而这些正是目前的房地产常规统计制度还无法全面、详细覆盖的统计信息。“无法全面、详细覆盖”的成本信息只有这些吗?如果细心观察,你会发现上述那些成本都是合法的“明成本”,并不包括灰色的“暗成本”,比如公关的费用,而这些成本往往是相当巨大的。当然,开发商不会把这些“商业秘密”告诉统计局,而统计局也无权要求开发商“必须提供”这方面的信息。

统计数据的代表性也是个很大的问题。不同开发商的建材渠道不同、不同批次的采购价格不同、不同区位不同楼盘的建造及营销成本不同……相对于普通的商品,商品房的成本构成更加复杂。作这样的统计,不仅工作量无比巨大,而且不太可能做到全面准确。最终统计出来的所谓“平均成本”,对判断具体楼盘的利润状况也没有任何参考价值。开发商会说,我这个楼盘的成本远远高于统计局公布的“平均成本”,消费者也没有任何依据否认开发商的说法。

更重要的是,即使统计出了真实的成本,又能如何呢?商品房价格实行的是市场调节,开发商有权确定产品的价格,只要没有操纵市场等价格违法行为,即使有暴利也是合法的。决定市场价格的最关键因素是供求关系,而不是成本,这是市场规律的基本内容。环顾市场上的所有商品,也没有任何商品公布过成本。

其实,在国家统计局动手之前,一些地方的职能部门早就行动了。早在2006年9月,江苏省盐城市物价局就推出了全国首个房价成本构成清单。但这个清单让公众大失所望,因为它太“粗放”了,也没有对当时疯涨的房价产生丝毫抑制的作用。在炒作了一段时间之后,这个清单再也无人提起。此后,甘肃省、青岛市等地也曾调查或公布住房的成本,但都只是“一阵风”而已。

当然,房地产是中国目前的支柱产业,它的兴衰关系到整个经济的形势;而且,住房也是最大的民生问题之一,老百姓对房价都非常的关注。为了提高宏观调控的针对性和有效性,也为了更好地改善民生,政府对像房地产这样的行业进行深入的了解是很必要的。但对住房的成本这样的问题,也只能是“摸摸底”而已。我可以肯定地说,国家统计局调查出来的数据必将是模糊的,也肯定会让很多人甚至大多数人失望。

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