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盛大林,1968年8月18日生,河南省商城县人。1991年毕业于武汉大学。河南省杂文学会副会长,河南省华侨国际文化艺术交流协会常务副主席,,河南省书法家协会会员。曾发表杂文时评近3000篇,出版有杂文时评集《千万别当真》《大林白话》《意见领袖是怎样炼成的》《盛氏微言》和《毛主席诗词钢笔字帖》等。

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商品房预售“最低规模”打击不了“捂盘惜售”  

2010-01-12 01:01:01|  分类: 盛氏微言 |  标签: |举报 |字号 订阅

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商品房预售“最低规模”打击不了“捂盘惜售”
盛大林

伴随着房地产市场的回升,近期部分城市房价过快上涨等问题引起决策层高度重视。10日,国务院正式下发《关于促进房地产市场平稳健康发展的通知》。《通知》要求,“对已批未建、已建未售的普通商品住房项目,要采取促开工、促上市措施,督促房地产开发企业加快项目建设和销售。”“要结合当地实际,合理确定商品住房项目预售许可的最低规模,不得分层、分单元办理预售许可。已取得预售许可的房地产开发企业,要在规定时间内一次性公开全部房源,严格按照申报价格,明码标价对外销售。”(据1月11日各大报章报道)

国务院这个《通知》中的大部分内容都是重复或恢复以前的政策或措施,首次出现的新提法并不多。而商品房预售许可的“最低规模”、“不得分层、分单元办理”以及“一次性公开全部房源”,就是其中为数不多的新措施。很显然,这样规定是为了“促上市”的,针对的就是“捂盘惜售”等囤房炒房行为。

房价疯狂上涨,甚至一月一价。在部分城市,“捂盘惜售”现象时有发生。有些楼盘明明已经具备了预销的条件,开发商偏偏不一次性把整幢楼或整个楼盘全部上市,而是化整为零,即像挤牙膏一样一个楼层、一个单元地分批推出。这样做,不仅可以始终维持市场的紧缺、加重“一房难求”的气氛,而且可以逐渐提高售房的价格。而国务院的房市新政实施后,这种挤牙膏式的“捂盘惜售”确实很难操作了。但,其他方式的“捂盘惜售”呢?

《通知》要求合理确定商品住房预售许可的“最低规模”,却没有明确具体的标准,而是把这个标准的确定权授予了地方政府。那么,多低的规模才算“合理”呢?这里面其实存在着两难:标准定低了,就无法抑制化整为零式的预售;标准定高了,就会导致一些具备预售条件但规模较小的商品住宅不能及时上市——这反而与“促上市”的目的南辕北辙。而“不得分层、分单元办理预售许可”,也可能导致同样的问题。开发商如果真想捂盘惜售,“最低规模”以及“不得分层、分单元办理预售许可”等房市新政甚至可能为开发商提供新的借口——比如某栋楼达到了预售条件却不上市,开发商可以理直气壮地说:不是我们不卖,是没有达到“最低规模”呀!如此以来,挤牙膏式的捂盘惜售就演变成了成规模的捂盘惜售。

多年来,政府一直剑指捂盘惜售,群众也都痛恨捂盘惜售,但开发商不“捂”不“惜”又当如何呢?杭州市政府公布的数据显示,2009年11月份该市可售房源不足1万套,只相当于该市一个月的销售量!人们不妨想一想:假如开发商手里有很多很多的房子,他们还会捂盘惜售吗?

其实,捂盘惜售等销售进度的把握只是市场营销中的一种技术手段,它是否有利于商家取决于市场上的供求状况。如果供大于求,捂盘惜售等行为无异于自杀;而只有在供不应求的情况下,捂盘惜售才会对开发商有利。只要供不应求的局面不改变,无论政府如何从宏观上调控,开发商都可以很容易地找到捂盘惜售甚至直接涨价的理由。部分城市房价上涨过快,捂盘惜售只是“标”,供不应求才是“本”。因此,房地产市场的调控,重点必须放在扩大有效供应上。然而,遗憾的是,《通知》在这方面依然没有拿出有力的措施。

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