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盛大林,1968年8月18日生,河南省商城县人。1991年毕业于武汉大学。河南省杂文学会副会长,河南省华侨国际文化艺术交流协会常务副主席,,河南省书法家协会会员。曾发表杂文时评近3000篇,出版有杂文时评集《千万别当真》《大林白话》《意见领袖是怎样炼成的》《盛氏微言》和《毛主席诗词钢笔字帖》等。

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(网易房产独家专稿)详解上海的楼市调控细则  

2010-10-08 02:46:59|  分类: 盛氏微言 |  标签: |举报 |字号 订阅

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详解上海的楼市调控细则
盛大林

为进一步深化落实今年以来国务院关于加强房地产市场调控的各项政策措施,巩固调控成果,10月7日,上海市政府批转了市住房保障房屋管理局等五部门《关于进一步加强本市房地产市场调控加快推进住房保障工作的若干意见》。这是在国庆节前国务院三部门再次联合发文要求进一步加强房地产市场调控之后首次推出的地方性实施细则,赶在长假最后一天的晚上公布,显然是为了在节后的第一个工作日就开始执行。

毫无疑问,上海的这份《意见》将成为楼市的“风向标”,各地在制定调控细则时肯定也都要参考上海的做法。那么,上海这份细则的力度究竟如何?对楼市的走向会产生怎样的影响呢?《意见》共十二条,但主要内容只有八个方面。我们不妨逐条分析一下——

一是严格执行差别化信贷政策,抑制不合理住房需求。各商业银行对居民家庭贷款购买商品住房的,首付款比例和贷款利率认真执行央行、银监会的最新规定,对贷款购买第三套及以上住房的,停止发放住房贷款。严格执行国家有关规定,对非本市居民在本市购买住房申请贷款的,应提供从申请之日起算的前2年内在本市累计缴纳1年以上的个人所得税缴纳证明或社会保险(城镇社会保险)缴纳证明。不能提供的,商业银行暂停发放住房贷款。住房公积金贷款政策也作相应调整,停止对购买第三套住房及以上家庭住房公积金贷款。

这些内容都是重复国务院三部门的通知要求以及半年前的调控政策,并没有加码。

二是在一定时期内限定居民家庭购房套数。暂定本市及外省市居民家庭只能在本市新购一套商品住房(含二手存量住房)。违反规定购房的,房地产登记机构不予受理房地产登记。

节前三部门的文件要求,房价过高、上涨过快、供应紧张的城市,要在一定时间内限定居民家庭购房套数。上海把限购的套数进一步明确为一套,应该说这是比较严厉的,但也在意料之中。“限购一套”的规定,一方面可以抑制投资投机性需求,同时也向市场传递出住房稀缺的信号,从而可能刺激购房的欲望、增强涨价的预期。另外,这一规定只在“一定时期内”实行,会在何时结束并不明确,这给楼市留下了很大的不确定性。

三是发挥税收在房地产市场调控中的作用。按照国家加快推进房产税改革试点的工作要求,本市将积极做好房产税改革试点的各项准备工作。加强土地增值税征管,按不同的销售价格确定土地增值税预征率,重点对定价明显超过周边房价水平的房地产开发项目,进行土地增值税清算和稽查。住房开发项目销售均价低于项目所在区域(区域按外环内、外环外划分)上一年度新建商品住房平均价格的,预征率为2%;高于但不超过1倍的,预征率为3.5%;超过1倍的,预征率为5%。

房产税仍在“准备”之中,没有实质性的进展。土地增值税预征率依商品住房的价格来确定显然是想利用税收的杠杆抑制开发商的涨价冲动,这是上海“独创”的新举措。不过,此举带有机会主义的色彩,而且可操作性也比较差,因为作为参照的“区域”非常大,在同一区域内的房价差别也非常大——低于上年均价的房价不一定低,高于上年均价的房价也未必高——因此,其调控的局限性也很大。比如,上年外环内的均价为每平方米1.5万元,内外环交界处的价格肯定大大低于这一价格,即使这些区域的房价大幅提高,可能也不过超过1.5万元,也就不会受到新政的影响。

四是动迁安置房提前上市交易。为增加普通商品住房供应,被动迁居民家庭获配的动迁安置房(配套商品房),允许上市交易期限,由取得房地产权证满5年调整为满3年。

那些取得房地产权证满3年但不满5年的动迁安置房可以提前入市交易了,这肯定可以增加普通商品住房的供应,但由于数量有限,对供求关系的影响很小。

五是提高商品住房预售门槛。对2010年7月1日后取得《建筑工程施工许可证》的商品住房项目,要求完成至主体结构封顶并通过验收,方可申请商品住房预售许可,确保房屋质量安全,切实维护购房者合法权益。

这一条令人疑惑:一,封顶方可预售,历来如此,在本轮楼市调控之前就是这样规定的,不知上海为何还要在调控细则中重复这一旧规;二,为了增加供应,本轮楼市调控一直要求采取措施促使开发商加快建设和销售的进度,而提高商品住房的预售门槛却可能拖延销售的进程,这不是自相矛盾吗?

六是着力推进住房保障工作。逐步放宽廉租住房准入标准。年内在中心城区和有条件的郊区全面实施经济适用住房申请供应工作。积极推进公共租赁住房工作,抓紧建设和筹措一批公共租赁住房。进一步推进中心城区二级旧里以下房屋改造,有计划地开展郊区城镇危棚简屋改造。全力推进以保障性住房为主的大型居住社区建设,今后5年新增保障性住房100万套。

这一条基本上都是原则性的话,甚至可以说是空话套话。很长时间以来,都在这么强调。果能在5年内新增100万套保障性住房,将极大 地减少市场需求,但这样的承诺很少完全兑现,对房价的预期和近期的楼市不会产生明显的影响。

七是进一步规范房地产开发经营行为,加强交易秩序监管。《建设工程规划许可证》、《建筑工程施工许可证》的建设规模和商品住房的预售规模不得低于3万平方米;项目规模小于3万平方米的,应一次性申领。房地产企业应严格按照申报价格明码标价、一房一价对外销售,销售价格超出申报价格的,应当再次报房管部门备案。严肃查处房地产企业虚拟交易、捂盘惜售、哄抬房价、怂恿客户签订“阴阳合同”等违法违规行为。

这些规定也没有新意。要求“一次性申领”,有时可以促进建设和销售的进度,有时也可能拖延建设和销售的进度。比如某个规模小于3万平方米的项目,一期工程1万平方米已经竣工,但因为二三期工程还没有竣工,就领不到两证,也就不能上市销售,这不是逼着开发商“捂盘”吗?至于“明码标价”、“一房一价”等完全没有意义,因为住房销售中从来就不存在价格欺诈等问题——人家的涨价本来就是“赤裸裸”的!

八是本市将继续增加居住用地供应总量。保障性住房和中小套型普通商品住房用地不低于住房用地供应总量的70%。完善土地供应制度,要求在土地出让合同中明确保障性住房配建比例。

这也是被重复了无数遍的原则。根据国土部门的说法,近年的土地供应都完成了“70%”的目标,但问题的关键是那“70%”中的绝大部分都给了经济适用房,而现在的经济适用房分为两类——向社会公开发售的和专供党政机关的——其中后一类又占了大头。说起来,经济适用房建了很多;实际上,普通老百姓很难享受到。也就是说,真正进入市场的住宅用地供应少而又少。

总而言之,上海的这份细则也是从两个方面着手的:一是抑制需求,二是增加供应。这两个方面似乎都很有力度,实际上都不得要领。那么,房价过高及上涨过快的根本原因是什么?一是货币投放过多,二是住宅供应不足,主要是土地供应的垄断。前者,地方政府无能为力;后者,却有很大的操作空间,但上海也没有采取有力的措施。我认为,上海的这份细则太粗略了,根本就不够“细”。

国务院三部门刚刚发文强调进一步加强楼市的调控,上海市紧接着又推出了地方性的政策,这样的动作势必加重市场的观望情绪——不管怎么样,意欲购房者大都会先看看再说。因此,近期上海乃至全国的楼市都会有所降温,但并不能从根本上扭转市场的方向。

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