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盛大林,1968年8月18日生,河南省商城县人。1991年毕业于武汉大学。河南省杂文学会副会长,河南省华侨国际文化艺术交流协会常务副主席,,河南省书法家协会会员。曾发表杂文时评近3000篇,出版有杂文时评集《千万别当真》《大林白话》《意见领袖是怎样炼成的》《盛氏微言》和《毛主席诗词钢笔字帖》等。

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(网易房产独家专稿)到期土地“无偿收回”是个流氓规定  

2011-01-18 02:23:29|  分类: 独家专稿 |  标签: |举报 |字号 订阅

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土地到期到“无偿收回”是个流氓规定
盛大林

2011年上海土地交易市场首拍在上周平淡落幕,但预申请须知中“出让人收回并补偿相应残余价值”这一“史无前例”的规定,在业内又掀起了继《物权法》之后,新一轮关于土地使用权到期后该如何处置的争论。

《物权法》明确规定:“住宅建设用地使用权期间届满的,自动续期。”而上海竟然规定出让人要收回土地使用权,而且只“补偿相应残余价值”,这是不是目中无法呢?

上海如此规定的对谁有利对谁有弊是显而易见的。等住宅的土地使用权到期后,出让人也就是政府收回这些土地,又可以提前进行第二次拍卖,其中的利益肯定是非常巨大的。对于房主们来说,如果房子已经残破不堪、无法居住了,倒也无所谓;但如果房子在土地使用权到期后仍然符合安全的标准,那就麻烦了,因为他们必须把房子下面的土地还给政府,而房子与土地是不可分离的,这意味着房子必须拆掉,而且只能得到一点“残余价值”的补偿,基本上可以忽略不计。要知道,现在住宅建设用地的使用权期限最长只有几十年,而质量好的房子可以使用上百年甚至数百年。

说起住宅用地的使用期限,很多人都想当然地认为那就是70年,其实,70年只是最长的期限。有些住宅的建设用地的使用权只有50年,甚至30年。土地使用权的期限不一样,价格当然是不一样的。有些黑心的开发商为了降低土地成本,在购买土地使用权的时候,就以牺牲使用期限换取较低的土地价格,而购房者往往也不注意这些细节。以前,就曾有几起这样的陷阱被媒体报道。如果土地使用权到期后要被收回,那些期限只有三五十年的房子怎么办呢?难道它们只有“残余价值”必须拆掉吗?

由于房子不可能成为“空中楼阁”,国有土地使用权到期后,如果房子依然符合安全标准,用地当然应该“自动续期”,政府不仅不能强行拆除房子,而且不能让房主与其他人竞争期限届满之后的土地使用权,因为房主必须再次得到土地使用权,不然就要牺牲房子。因此,《物权法》规定“自动续期”是合理的。但“自动续期”是有偿还是无偿,却没有明确的规定,这实际上是立法留下了一个大尾巴,也给一些地方留下了可操作的余地。

每每遇到复杂的问题,中国的立法者或决策者就喜欢搞“拖延战术”,几十年后的事情更是不愿操心。其实,拖延并不是好办法,因为制度应该给公众一个明确的预期,而且问题往往是越拖越被动,等到问题逼近眼前的时候,回旋的余地就更小了。

上海的这一流氓规定,目前并没有可操作的价值,倒是给国家以及房主提了个醒儿,那就是尽早着手解决“土地期满”后何去何从的问题。毫无疑问,“自动续期”这一大的原则是必须坚持的,关键就是明确“有偿”还是“无偿”的问题。如果是“有偿”,那就应该尽早规定续租的原则及标准。就眼下而言,国家法制部门乃至全国人大理应启动上海“无偿收回”规定的合法性审查,如果被认定违法,那就必须纠正。

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