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盛大林,1968年8月18日生,河南省商城县人。1991年毕业于武汉大学。河南省杂文学会副会长,河南省华侨国际文化艺术交流协会常务副主席,,河南省书法家协会会员。曾发表杂文时评近3000篇,出版有杂文时评集《千万别当真》《大林白话》《意见领袖是怎样炼成的》《盛氏微言》和《毛主席诗词钢笔字帖》等。

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(网易房产独家专稿)上海的《住房租赁管理办法》很愚蠢  

2011-04-12 00:21:16|  分类: 独家专稿 |  标签: |举报 |字号 订阅

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上海的《住房租赁管理办法》很愚蠢
盛大林

房东不得随意调整房屋租金,租期一年以上的,每年只能调整一次;租期一年以下的,租金保证金不得超过1个月的租金;租房合同订立后三十天内,租赁当事人必须强制登记备案……上述与房屋租赁息息相关的民生内容,均自11日起正式向社会公示的《上海市居住房屋租赁管理办法(征求意见稿)》中得到体现。(据4月11日《新闻晚报》)

自去年年底以来,很多城市的房租价格明显上涨,坊间的抱怨之声不绝于耳。上海在这种背景之下出台《住房租赁管理办法》,显然是为了“规范”住房租赁市场、减轻租房户的负担。但良好的初衷并不意味着制度的合理,也不一定带来期待的效果。在我看来,上海的《住房租赁管理办法》非常愚蠢!

《住房租赁管理办法》规定“居住房屋租赁期限为一年或者一年以下的,租赁当事人应当在签订租赁合同时,一次性确定租金;一年以上的,每年只能调整一次。”这显然是为了防止房东经常提价,但这样的规定一定对租户有利吗?并不一定。在房租看涨的行情中,如果一次性确定租金或者一年只能调整一次,那么房东在开价的时候肯定会有一个“提前量”,这反倒可能推高租价。退一步讲,即使没有“提前量”,而是以当下的行情确定租价,那要是租房市场由上涨行情变成了下跌行情呢?“一年只能调整一次”既意味着房租只能涨一次,也意味着房租只能降一次,如果到了该降的时候房租却不能降,租房户岂不是要吃亏吗?难道上海市房管局认为房租价格会一直涨下去吗?市场是不断发展变化的,有关部门在制定规则的时候,既要考虑上涨的行情,也要考虑下跌的行情。而上海的《住房租赁办法》显然只考虑单方面的行情,岂不谬哉?!

“必须强制登记备案”也是一厢情愿。首先,凭什么强制房东去房管局登记备案?房东是房子的所有者,人家有权处置房子,租给谁、租期多长、租价多少是人家租赁双方的事儿,与你房管局何干?如果租房必须到房管局登记,那么租车是不是必须到车管所登记?说是“强制”,怎么强制?不去登记,如之奈何?报道中没有提到罚则,实际上惩罚也找不到法律依据。如果涉及到偷税漏税,那也是税务部门的事儿,与房管局无关。即使强制登记备案得以执行,房东依法纳了税,在卖方市场中,房东也必然将纳税成本转嫁到租房者的身上,这又会抬高房租的价格。

此外,行政管制的增多势必影响租赁住房的供给。由于住房的租售比太高(上海高达800:1左右),很多房东宁愿让房子空着也不愿意出租,而供不应求也正是房租涨价的主要原因之一。如果政府再去限制这、要求那,房东出租的意愿会进一步降低。

住房租赁的市场化程度比销售市场高得多。在住房租赁市场上几乎不存在投资或投机的情况。目前房租价格的上涨是符合市场规律的。一方面,销售市场观望气氛的加重使租赁市场的需求迅速增加,而供应增长的速度相对较慢,这当然要抬高房租的价格;另一方面,通货膨胀之下,大多数商品的价格都在上涨,房租的上涨也显得顺理成章;另外,相对于房价,房租的价格确实太低了。总之,在住房租赁这样一个充分竞争的市场中,行政干预不仅起不到“规范”的作用,反而会“扭曲”这个市场。

当然,上海的这个《住房租赁管理办法》只是个“征求意见稿”,还没有开始施行——如果在征求意见后让它胎死腹中,那将是明智的选择。

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